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无论是贷款、投资理财，或是投资买房，再或者公司项目投资等，都会用到“IRR“这个概念。
总而言之，这个IRR太重要了。
连央妈也发文，要求各商业银行使用这个IRR。
中国人民银行公告〔2021〕第3号，明确要求：
贷款年化利率可采用复利或单利方法计算。复利计算方法即内部收益率法。
并且给出了“采用内部收益率法计算贷款年化利率示例”。
央妈是不是在担心各商业银行不会算呢？
哈哈……
（央妈提供的公式附在了文章最后，有兴趣的同学可以看一眼。）
IRR（Internal rate of return）的中文意思是：内含报酬率，或内部回报率，又称内部收益率。
都是一个意思，下面统一使用内部收益率（IRR）。
需要说明一点：这个内部收益率（IRR）都是指年收益率。
先来说说你最熟悉的银行存款。
在这里，我们需要明白一点：银行存款本质就是一种投资。
最常见的存款方式：定期存款，又被称作“整存整取”。
比如说１年期定期存款，利率为2%。存入１万元，到期收回本息10200元。
这里要引进两个概念：现值和终值。
如下图：
存入银行时的10000元，叫做现值；
1年后从银行取回10200元，叫做终值。
如果你把上面到期的存款本息10200元再次存入银行。由于是本息一并存入，上一年的利息在下一年也会产生利息，即“利滚利“，所以实质是是复利方式。
到第2年底：
终值为：10200X（1+2%）=10404元【或10000X（1+2%）^2=10404元】
继续，第3年底：
终值为：10404X（1+2%）=10612元【或10000X（1+2%）^3=10612元】
现在我们换一个角度：
你现在有10000元（现值）进行投资，经测算，3年后能收回本利10612元（终值）。
问：这项投资的年回报率是多少？
这里的年回报率就是内部收益率（IRR）；
我们列方程计算
（上述计算终值得逆运算）：
10612/（1+IRR）^3=10000
或者：
10612/（1+IRR）^3-10000=0
IRR=2%
下面我们来用内部收益率（IRR）法计算一下房产投资的年回报率。
你用总计100万一次性付款买入一套现房，4年后出售，净回收现金150万元。
问：这笔投资年回报率是多少？
150/（1+IRR）^4=100
或者：
150/（1+IRR）^4-100=0
IRR=10.67%
如果你买入现房立即出租，每年年底收到租金5万元，4年后出售，还是净回收现金150万元。
问：这笔投资年回报率是多少？
从上图我们可以看出，4年期间每年的现金流状况，每年都有现金流入。
这时，我们需要将不同时间点流入的每一笔现金（终值），全部转换成现值。
5/（1+IRR）
5/（1+IRR）^2
5/（1+IRR）^3
5/（1+IRR）^4
150/（1+IRR）^4
列方程：
5/（1+IRR）+5/（1+IRR）^2+5/（1+IRR）^3+5/（1+IRR）^4+150/（1+IRR）^4-100=0
IRR=15.01%
如果，你采用分期付款买入现房，买入时支付70万，1年后支付30万。其他条件不变，
问：这笔投资年回报率是多少？
列方程：
5/（1+IRR）+5/（1+IRR）^2+5/（1+IRR）^3+5/（1+IRR）^4+150/（1+IRR）^4-70-30/（1+IRR）=0
IRR=16.34%
这时，30万是1年后支付，同样需要将其换算为现值。
到此，我估计你已经发现了一个规律：
一项投资总是会有现金流出，同样会有现金流入。流出为负，流入为正。
无论流出、流入，我们将所有的现金，按复利方式换算成现值；
当现金流出、流入现现值之和等于0时，则复利利率则为内部收益率（IRR）。
这就是前面央行公告所说的：复利计算方法即内部收益率法。
有了这个规律，那么任何一项投资，我们只需要盯着其现金流，就能轻松计算出其内部收益率（IRR）。
不同项目，会有不同的内部收益率（IRR），我们只需要比较哪个内部收益率（IRR）高，哪个项目就是好项目。
我估计你现在还会有一个疑惑，如果现金流进进出出的比较多，上面那个方程怎么解啊？
其实我也不会解！
但我们有强大的Excel。
还是以前面的房产投资为例，通过Excel的IRR函数，可以轻松计算出这项投资的内部收益率（IRR）。
Excel表格图：
附：央行示例的年化内部收益率（IRR）计算公式
最后，我希望你能用IRR方法，计算一下你手上的投资理财产品。
从此，你对IRR的理解 ，一定会超越绝大部分人。
当然，可能也你会发现，你的投资理财都没有你想象的那么赚钱了！
--闲聊--
希望今天的文章，能够给你在企业流动性管理方面带去一些启发和思考。
另外，你也可以查阅历史文章，或许哪一篇正是你苦思冥想的问题。
众里寻他千百度，蓦然回首，那人却在，灯火阑珊处。
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